Операции с недвижимостью

Добросовестные и недобросовестные покупатели жилья - кто они?

Ответ на поставленный вопрос имеет важное значение. От того, к какой категории отнесут покупателя, зависит судьба приобретенного имущества при признании сделки недействительной. К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости встречается и в настоящее время, и сделку по основаниям, предусмотренным законодательством, могут признать недействительной. В таком случае стороны обязаны возвратить приобретенное имущество. При решении исхода дела существенное значение имеет факт: является приобретатель добросовестным или нет.

Итак, кто же добросовестный, а кто недобросовестный покупатель?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, добросовестный приобретатель — лицо, которое не знало и не могло знать о том, что покупает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать. Если же приобретатель знал или должен был знать, что это владение незаконно, он является недобросовестным. Приобретателя не признают добросовестным, если на момент совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, их претензии впоследствии признали правомерными и о них приобретатель знал.

Следует отметить, что «настоящий» собственник не всегда может истребовать свое имущество у приобретателя. В данном случае все зависит от того, признает суд приобретателя добросовестным или нет.


Когда допускается возврат имущества

У недобросовестного приобретателя собственник вправе истребовать свое имущество во всех случаях. Но если суд признает покупателя квартиры добросовестным приобретателем, то собственник вправе истребовать свою квартиру или другое недвижимое имущество только при условии, что оно выбыло из владения помимо его воли. Причем собственник должен это доказать. А добросовестному приобретателю необходимо в свою очередь привести веские аргументы, что он не знал и не мог знать, что приобрел недвижимость у лица, не имевшего права его отчуждать.

Примерами того, когда имущество выбывает из собственности лица помимо его воли, служат сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения определенных обстоятельств и пр. В соответствии с Семейным кодексом РФ недвижимое и другое имущество, приобретенное во время брака, относится к совместной собственности супругов. Для распоряжения таким недвижимым имуществом необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием другого супруга. Если сделка по распоряжению (например, продажа) недвижимостью совершена без его согласия, то данный факт тоже можно отнести к выбыванию имущества помимо воли собственника. В таком случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на распоряжение квартирой не было получено, вправе требовать признания сделки купли-продажи недействительной и возврата имущества.

Существует судебная практика возврата имущества из чужого незаконного владения. Например, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 25 Постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества, и при разрешении спора установят, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении иска о возврате имущества должно быть отказано. Такое решение суда с момента его вступления в силу служит основанием возникновения права собственности у добросовестного приобретателя. Другими словами, такой исход дела позволяет провести государственную регистрацию права на недвижимое имущество, которое возникает у добросовестного покупателя.

Окончательную точку в вопросе приобретения недвижимости добросовестным приобретателем поставил Конституционный суд РФ в своем Постановлении № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

Так, в документе отмечено, что «содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».

Нужно помнить, что собственник вправе истребовать свое имущество во всех случаях, когда такое имущество приобретено безвозмездно от лица, не имевшего права его отчуждать. Другими словами, если приобретатель недвижимости получил ее бесплатно (дарение), а затем сделку признали недействительной, то здесь уже не имеет значения, знал или не знал приобретатель о том, что отчуждатель не имел права распоряжаться ею. Приобретатель обязан вернуть имущество, ведь он ничего не теряет, поскольку имущество получено безвозмездно.


Расчеты сторон при возврате имущества

Собственник вправе потребовать от недобросовестного приобретателя возврата или возмещения всех доходов, которые последний извлек или должен был извлечь за все время владения. Добросовестный покупатель к тому же вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если их можно отделить без повреждения имущества. Если же это невозможно, то добросовестный приобретатель вправе требовать возмещения произведенных им затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Но что делать собственнику, если суд отказал ему в иске об истребовании своей недвижимости от добросовестного приобретателя? В данном случае суд не запрещает собственнику требовать возмещения убытков от предыдущего владельца квартиры, незаконно распорядившегося недвижимостью.



Дата публикации : 19.09.2006 г
Автор :
Источник : www.dm-realty.ru

Все статьи    < Предыдущая статья    Следующая статья >
Просмотров: 5135
 

Поиск объектов

Страна:
Регион:
Город:
Вид операции:
Объект:

Статистика

  • Продажа : 27127
  • Покупка : 434
  • Сдача в аренду : 6345
  • Спрос на аренду : 308
  • Обмен : 380

Новости

  • 11.09.2010 - С сегодняшнего дня на портале будет обновленный дизайн.
  • 8.08.2010 - Начало тестирования новой версии портала

Контакты

ICQ : Объявления о недвижимости 4711116
Skype: djpetrovich
Отправить сообщение

Реклама на сайте

Вы хотите чтобы Ваше объявление увидели тысячи пользователей? Прочитайте как это сделать.

_____________________________

карта 1 карта 2 карта 3 карта 4 карта 5 карта 6 карта 7 карта 8 карта 9 карта 10