Инвестирование

Немного о фондах недвижимости


Стоит ли вкладываться в ПИФ


ПИФы недвижимости в России работают чуть больше полугода. У инвесторов наконец появилась реальная возможность вкладывать средства в недвижимость, не имея на руках сотни тысяч долларов. Но сейчас главный вопрос, волнующий всех на рынке коллективных инвестиций: что будет дальше с ПИФами недвижимости? Слишком много бед и проблем свалилось на них в последнее время.


Кто напугал пайщиков


Летом налоговики внезапно объявили о своем желании взимать НДС с привлекаемых в фонды недвижимости средств и налог на имущество - с их пайщиков, чем повергли управляющие компании в шок. Поскольку все понимают, как только аббревиатура ПИФ появится в списке плательщиков НДС, нет никакой гарантии, что впоследствии налог на добавленную стоимость не заставят платить все ПИФы. «ПИФы как субъекты рынка не являются юридическими лицами, следовательно, согласно Налоговому кодексу вообще не должны платить налогов, - говорит Алексей Моисеев, генеральный директор УК «Мономах». - Но налоговики считают иначе».


За выпадом налоговых служб последовал скандал с «Жилищным строительством». Этот «розничный» фонд недвижимости купил квартиры в строящихся домах в Павловском Посаде, Луховицах и Старой Купавне. Во время летнего банковского кризиса, когда банкиры сплошь и рядом перестраховывались и сворачивали кредитные программы, у застройщика - компании «Стройметресурс» - начались проблемы с финансированием, и она приостановила строительство. Вроде бы средства пайщиков оказались под угрозой, на самом же деле все мы прекрасно понимаем, что сейчас спрос на подмосковную недвижимость очень высок и квартиры все равно будут проданы по рыночной стоимости, а кто достроит дома - «Стройметресурс» или какая-то другая компания, - значения не имеет. Но ПИФам недвижимости вся эта история популярности не прибавила.


Затем подножку фондам недвижимости поставило «родное» ведомство - Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), запретив иметь на балансе вместо объекта недвижимости права требования на него. Хотя, по словам экспертов, после 1 марта 2005 года эта проблема будет разрешена. И, наконец, проблема с госрегистрацией прав на недвижимость, являющуюся частью имущества ПИФа, - здесь тоже пока вопросов больше, чем ответов.


На пути к первому миллиарду


Вместе с тем ПИФы - это очень удобный механизм для вложения в недвижимость, и перспективы у них весьма заманчивые. «Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости - один из самых динамично развивающихся финансовых инструментов, - считают в УК «Конкордия эссет менеджмент». - Общий объем средств паевых фондов недвижимости превысил за полтора года (на конец 2004 года) 6 млрд. рублей. По нашим оценкам, в 2005 году стоит ожидать увеличения этих объемов в два-три раза. Такой прогноз основывается на уже продемонстрированной динамике развития инструмента ЗПИФН и озвученных планах управляющих компаний по созданию новых фондов. При сохранении существующих темпов роста уже к 2006 году фонды недвижимости достигнут объема в миллиард долларов и начнут играть заметную роль на рынке недвижимости».


Самое главное - ПИФ недвижимости решает проблему инвестирования средств в недвижимость для среднего инвестора. «Недвижимость уже давно является довольно привлекательным инструментом инвестирования, однако имеет большой минус для среднего инвестора - требуется большой объем вложений, - говорит Роман Андреев, вице-президент «ЦентрИнвестСекьюритис». - ПИФ недвижимости снимает это ограничение, делая инструмент доступным практически всем».


Устойчивый фундамент


Фонды недвижимости могут работать в любых сегментах рынка - инвестировать средства в строительство жилья, загородной недвижимости, покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду (офисы, склады), земли и др. Уже существуют фонды, которые занимаются сразу всем. И пайщики соответственно получают доход от инвестиций в строительство, от аренды офисов и т.д. Причем доход весьма стабильный, поскольку недвижимость по сравнению с акциями или наличными средствами - это более консервативный и устойчивый актив. «Рынок недвижимости не так изменчив, как, например, рынок акций, - говорит Евгений Фазлеев, начальник отдела развития УК «Интерфин Капитал». - Серьезные и резкие скачки стоимости для него не характерны - например, трудно представить, чтобы стоимость недвижимости в Москве за два дня снизилась в среднем на 10% из-за корпоративного скандала с одной из компаний застройщиков».


Прибыльность таких инвестиций зависит от выбранных объектов недвижимости. Так, покупка доли в многоквартирном доме на нулевом цикле и постепенная продажа ближе к окончанию строительства и вводу в эксплуатацию может составить 40-50% (исходя из среднего срока строительства 1.5-2 года - это 20-30% годовых). От сдачи в аренду доход чуть ниже - 14-15%. Цены на подмосковные дома и коттеджи в прошлом году выросли на 20-45%, а на земельные участки под строительство - на 20-50%. Например, доходность вложений в «Первый инвестиционный фонд недвижимости» (УК «Конкордия эссет менеджмент»), средства которого инвестированы в московскую элитную недвижимость и подмосковные коттеджи, на 31 января 2005 года составила 31% годовых. Сейчас «Конкордия» завершает формирование следующего фонда - «Конкордия-авантаж», средства которого опять же пойдут в загородную и московскую элитную недвижимость. Планируемая среднегодовая доходность - 25-35% годовых.
Фонд «Новый дом» УК Росбанка, инвестирующий средства в строительство жилых домов в ближайшем Подмосковье, по итогам прошлого года заработал пайщикам 62.6% дохода. Хотя эти цифры не показательны - на самом деле у большинства фондов недвижимости результаты куда скромнее.


Трудный выход


- Основной недостаток недвижимости в сравнении, например, с акциями - меньшая ликвидность, что затрудняет «выход» из инвестиций в произвольный момент, поэтому, наверное, ПИФы недвижимости не очень интересны для массового инвестора, - считает Алексей Моисеев. Фонды недвижимости могут быть только закрытыми, то есть они собирают деньги под определенный проект и закрываются - обычно на срок от 2 до 5 лет, типичный срок окупаемости вложений в недвижимость. «Вложив средства в проект, пайщик не сможет выйти из него быстро, поскольку фонды недвижимости не являются открытыми и рассчитаны на продолжительный срок работы, - говорит Геннадий Залко, управляющий директор УК "Регионгазфинанс". - Ускоренный выход возможен только на вторичном рынке, однако при этом нет уверенности в том, что пай быстро купят».


ПИФы только начинают выводить паи на биржу, и реального оборота на вторичном рынке пока нет. Так что продать паи закрытого фонда можно только обратившись с личной просьбой к управляющему, а купить - во время дополнительной эмиссии. Но отдачу от вложений в недвижимость пайщик может получать до окончания проекта. «Правилами доверительного управления ЗПИФН может быть предусмотрена возможность выплаты пайщикам промежуточного дохода, образующегося в процессе реализации проекта, - говорит Дмитрий Устинов, заместитель генерального директора УК Росбанка. - Подобные выплаты могут устанавливаться с различной периодичностью - например, ежегодно, раз в полугодие и т.д.» Но опять же, на практике ни один рыночный фонд промежуточных выплат еще не производил, поскольку они появились на рынке только летом прошлого года.


Закрытый клуб


К недостаткам ПИФов недвижимости специалисты относят информационную закрытость - после того как управляющая компания собрала деньги и вложила их в конкретный проект, узнать что-либо о ее деятельности очень трудно - и солидный вступительный взнос. «Как правило, вкладчиками ПИФов недвижимости выступают крупные инвесторы, которые используют фонд как механизм для реализации крупного проекта, - говорит Геннадий Залко. - Однако в настоящий момент существует несколько ПИФов недвижимости, привлекающих средства на рынке у неограниченного числа инвесторов. Сложность их работы состоит в том, что они должны за короткое время (срок формирования) набрать необходимую сумму средств. А это бывает сделать очень непросто». Ограниченный срок формирования фонда и нераскрученность бренда приводят к тому, что входной билет в ПИФ недвижимости, даже рыночный, стоит довольно дорого. Например, входной билет в «Новый дом» стоил 9 млн. рублей, «Первый инвестиционный фонд недвижимости» - 1 млн.
Сумма входа в рыночный фонд ниже - от 50 тыс. рублей.


К минусам относят и риск вложения в недвижимость, поскольку цены на рынке могут как расти, так и падать. Кроме того, опять же существует риск недостроя, что наглядно продемонстрировал пример с «Жилищным строительством». Но самый большой риск - смена правил по ходу игры, это уже сейчас чревато самыми непредсказуемыми последствиями для фондов недвижимости и их пайщиков.



Дата публикации : 19.09.2006 г
Автор :
Источник : www.realtyinvest.ru

Все статьи    < Предыдущая статья    Следующая статья >
Просмотров: 4028
 

Поиск объектов

Страна:
Регион:
Город:
Вид операции:
Объект:

Статистика

  • Продажа : 27127
  • Покупка : 434
  • Сдача в аренду : 6345
  • Спрос на аренду : 308
  • Обмен : 380

Новости

  • 11.09.2010 - С сегодняшнего дня на портале будет обновленный дизайн.
  • 8.08.2010 - Начало тестирования новой версии портала

Контакты

ICQ : Объявления о недвижимости 4711116
Skype: djpetrovich
Отправить сообщение

Реклама на сайте

Вы хотите чтобы Ваше объявление увидели тысячи пользователей? Прочитайте как это сделать.

_____________________________

карта 1 карта 2 карта 3 карта 4 карта 5 карта 6 карта 7 карта 8 карта 9 карта 10