Инвестирование

Дом, который приносит доход.

Во второй половине XIX века в Москве появился новый тип жилья — многоквартирные доходные дома. Они во многом отличались от другого жилья — высотой, планировкой, внутренним устройством. Так, если дом-особняк представлял собой целостный архитектурный объект, то доходный дом — совокупность независимых квартир-ячеек. Квартиры здесь имели определенные преимущества и были рассчитаны на людей с различным достатком.

Первые доходные дома появились в Москве еще в 1840 году. Господствующим типом жилой постройки они стали только спустя двадцать лет. Возведение доходных домов было весьма выгодным, ведь в перспективе владельцы получали финансовую выгоду от сдачи квартир внаем. Но такое масштабное предприятие, как строительство доходного дома, было под силу только очень богатым частным предпринимателям, крупным акционерным обществам, кооперативным товариществам и другим объединениям, которые были в состоянии купить целый квартал и инвестировать в проект большие деньги.


Московская власть поощряла жилищное строительство и пыталась создать благоприятные условия для вложения капитала в его развитие. Одним из способов решения данной проблемы стало выделение и продажа для этих целей земли, а также привилегированные условия сдачи ее в аренду. Следуя западному опыту, городская власть вкладывала муниципальные средства в благоустройство территорий — мощение улиц, прокладку водопровода, канализации, электрокабелей. После этого объявляли торги на аренду участ-ков, и впоследствии арендная плата приносила доход, с лихвой покрывавший все затраты.

Участки в аренду были довольно привлекательны, но такая форма инвестиций порой заставляла будущего застройщика сомневаться в ее рентабельности. Предпринимателям требовались гарантии того, что готовое здание они смогут эксплуатировать, а арендные платежи окажутся доступными и не увеличатся многократно к окончанию работ. Поэтому более распространенной практикой была все же покупка земли у государства.


К созданию проекта будущего здания подходили серьезно. Это поручали талантливым и именитым, а главное, опытным архитекторам. Доходные дома представляли собой первый опыт высотного строительства в Москве, поэтому было важно грамотно составить проект и удачно вписать его в сложившуюся малоэтажную застройку патриархальной Москвы. Некоторые дома старались органично разместить в существующей историко-культурной среде, а некоторые, наоборот, противопоставить ей, подчеркивая все преимущества нового типа здания. Со временем Москва подросла, и семиэтажные дома стали нормой. А в начале ХХ века появились 12- и 13-этажные гиганты, которые москвичи называли небоскребами и тучерезами.

С одной стороны, это способствовало увеличению числа квартир в доме, с другой — все больше изменяло облик Первопрестольной. Общественность забеспокоилась, что характер строительства «лишает улицы света, простора, далеких горизонтов…» В одном из выпусков газеты «Голос Москвы» от 1913 года была опубликована заметка с красноречивым заголовком «Москва, теряющая свой облик». В ней сказано: «Москва с ее узорными церквами, пестрыми главами колоколен, с ее башнями и стенами, с низенькими тихенькими домиками издавна выделялась среди других городов своим исключительным лицом. За последнее время это лицо быстро начинает меняться. Растут многоэтажные, безобразные, без всякого стиля дома, похожие на гладкие ящики, разрушающие старые здания, и сам собой напрашивается вопрос — не угрожает ли Москве опасность потерять свой характерный, ни с чем не сравнимый облик, превратившись в обычный шаблонный город общеевропейского типа?» Интересно, что и сегодня, почти через 100 лет, общественность волнует эта тема.


Тем не менее темпы строительства продолжали повышаться, подтверждая актуальность и востребованность нового типа жилья. Итоги сезона 1911 года выглядят весьма впечатляюще: за лето было возведено около трех тысяч пяти-, семиэтажных доходных домов. Строительный бум охватил не только центр города, его аристократические улицы — Большую и Малую Дмитровку, Остоженку, Пречистенку и Поварскую, Большую и Малую Никитские, но и окраины той Москвы. Бурно стали развиваться улицы, подходящие к вновь строящимся вокзалам: Павелецкому (Новокузнецкая, Пятницкая, Полянка), Савеловскому (Новослободская), Рижскому (Мещанские улицы), Брянскому — район Дорогомилова и Смоленской площади. Отчетливо прослеживалось преобладание многоэтажных доходных домов на конечных участках магистралей, связывающих вокзалы с центром.

Быстрый рост цен на землю в начале ХХ века вынуждал уплотнять застройку и совмещать в одном здании помещения с различным функциональным назначением. В доходных домах помимо квартир появились магазины, конторы, склады и другие объекты обслуживания.


Для жильцов с разным доходом

Сдаваемые внаем квартиры в доходных домах подразделялись на богатые, средней руки, дешевые и бесплатные, которые содержали город или меценаты.

Доходные дома для богатых располагались в центральных районах города, в пределах Садового кольца и за Москвой-рекой, за исключением Зарядья, где было самое неблагоустроенное жилье. Владельцы заботились не только о внутренней планировке дома, но и о благоустройстве прилегающих территорий. Фасады многих домов стремились эффектно украсить, придать им особо респектабельный вид.


Например, для отделки использовали не раскрашенную лепнину из штукатурки, а нескольких сортов натурального камня в сочетании с бронзой (Столешников пер., 7). Здания оформляли разноцветными керамическими плитками, декоративными панно. Современников очаровывали сказочные врубелевские сюжеты (Лебяжий пер., 1), вариации на тему языческого эпоса (Пречистенская наб., 35), сельские пейзажи (ул. Б. Якиманка, 40) и многое другое. В их создании принимали участие знаменитые художники, в частности И. Нивинский, С. В. Малютин, которые проектировали и внутренние интерьеры помещений.

Уникальный декор доходных домов придавал им неповторимый вид и выгодно отличал от многих московских построек. Некоторые архитектурные детали художественно обыгрывали, как, например, эркер доходного дома Перцова, напоминающий сказочных персонажей. На фасадах можно было увидеть стилизованные изображения морской флоры и фауны — водоросли, ракушки, моллюсков, морских скатов (ул. Остоженка, 3), виноградные лозы, среди которых гуляют павлины (Смоленская пл., 1/4), украшения в русском стиле, имитирующие резьбу по дереву (Леонтьевский пер., 12).

Распространенным стало строительство домов, решенных в различных архитектурных стилях. В Москве можно встретить венецианский готический дворец (Глазовский пер., 7), английский неоготический коттедж (Де-неж-ный пер., 12), палаццо в духе итальянского Ренессанса (ул. М. Молчановка, 8).

В 1900?е годы все чаще стали появляться многоквартирные комплексы, решение которых отражало растущую потребность в жилье людей с более скромными доходами. Один из примеров — восьмиэтажный доходный дом на Садово?Спасской улице, 19, который возник как следствие масштабного строительства подобных зданий вдоль Садового кольца. Расширение трамвайной сети сделало эти прежде отдаленные районы с более дешевой землей доступными и близкими к центру.


Дома для среднего класса также имели богатое убранство фасадов, здесь предлагали если не равные для всех квартиры, то примерно одинаковый уровень благоустройства.

Дома для небогатых жильцов находились в основном за пределами центра Москвы. Здесь принцип рациональности и доходности подавлял художественный аспект, а потому здания выглядели скучновато. Их современники назвали казармами и муравейниками.

Доходные дома дешевых квартир появились только в самом конце ХIХ века как особый вид жилья для малообеспеченных граждан. Они могли быть построены крупным ведомством (например, управлением Казанской железной дороги) для своих работников. Московское городское управление содержало два доходных дома на 2-й Мещанской улице. Дешевые квартиры возводили и на пожертвования. Спрос на них превышал предложение. Это предопределило строительство муниципальных доходных домов, приносящих прибыль городу. Создание домов c дешевыми квартирами, муниципального фонда для малоимущих было делом перспективным. Об этом свидетельствуют такие цифры: в 1896 году таких домов было восемь, а в 1902 году — уже 902!


Квартиры, нанимаемые в доходных домах, помогали решить жилищную проблему для всех категорий граждан. Например, для гостей, надолго прибывших в столицу, они становились хорошей альтернативой гостинице. Как правило, доходные дома были дешевле гостиниц и при этом обеспечивали более высокий уровень комфорта. Люди среднего достатка — художники, артисты, литераторы, доход которых часто складывался из непостоянных гонораров, — не могли позволить себе собственный дом, но оплачивать съемную квартиру им было вполне под силу. Малоимущим квартиру сдавали по символической цене, а то и вовсе бесплатно.

С появлением отдельных квартир дом, который ранее могла занимать одна семья, превращался в своего рода городок, состоящий из нескольких квартир-домов, в которых разные семьи чувствовали себя независимыми и самодостаточными единицами.

Цены на меблированные комнаты в доходном доме в среднем начинались от 100 руб. в месяц, а в самых шикарных домах нередко превышали 500 руб., в то время как плата за квартиру на первом этаже для малообеспеченных составляла четыре–пять рублей (в 1914 году рубль Российской империи был эквивалентен 11,3 доллара).


А что внутри?

Богатые квартиры отличались от недорогих как количеством, так и качеством помещений: размером комнат, архитектурным стилем интерьеров. В основную часть квартиры входили через парадный вход и попадали в переднюю. Далее жильцы и гости проходили в гардеробную, жилую и парадную половину квартиры. Там располагались зал, женский кабинет (будуар) и столовая. Кабинет хозяина иногда имел отдельный вход из передней. Это было особенно удобно для тех съемщиков, которые использовали свое жилье как офис, принимая в нем посетителей. В квартирах рядом с кухней обычно находились помещения для прислуги. Там же был черный ход, который соединялся с лестницей. Все вместе составляло хозяйственную зону квартиры.


Парадные покои украшали наборные паркеты, лепнина на потолке, зеркала и прочее. Обязательной принадлежностью богатой квартиры был камин, который нередко обыгрывался как самостоятельная единица декоративного убранства. Эркер также имел художественную ценность и часто превращался в отдельную комнату с зимним садом или курительную. Жилая группа помещений включала столовую, спальню и детскую. Как правило, окна парадных покоев выходили на улицу, а жилых — во двор. Площадь таких квартир достигала 300–400 кв. м.

Доходные дома были одними из первых, где внедряли передовые инженерные системы: водяное или паровое отопление, газовые плиты на кухне, водоснабжение и канализацию. Многие из них освещались электричеством. Для этих целей создавали мини-электростанции, обслуживающие дом, котельные, прачечные, гаражи, лечебницы. Нельзя не упомянуть и о новшестве того времени — лифтах, которые поднимали жильцов на верхние этажи дома. Там, где их не было, лестницы делали более пологими, они имели угол наклона 30 градусов.

Возможно, сейчас все это не кажется чем?то необычным. Но стоит принять во внимание, что тогда не во всех московских особняках могли позволить себе такие блага.

Несколько иначе были организованы доходные дома дешевых квартир. Помещения были настолько маленькими, насколько это позволяли гигиенические нормы проживания. Набор удобств ограничивался самым необходимым — канализацией, отоплением, общей кухней. Обстановка комнаты в доме Солодовникова впечатляет аскетизмом: стол, табурет и складная железная кровать, которая поднималась к стене, чтобы освободить место днем. Санитарию обеспечивали за счет умывален, бань, сушилен для одежды. Поскольку потребление некоторых услуг не гарантировалось оплатой, то их могли лимитировать временем или объемом поступления. Для ясности приведем пример: освещение в одном из таких домов работало лишь до 11 часов вечера. Но вместе с тем при подобных домах устраивали детские сады, ясли, читальни и комнаты для отдыха.


Доходные дома сегодня

Здания доходных домов можно видеть на улицах города и сегодня. Многие из них стали памятниками истории и культуры. Так, знаменитый Музей-квартира А. С. Пушкина на Арбате (ул. Арбат, 53) тоже в свое время был доходным домом. После 1917 года здание перешло в

муниципальный фонд и превратилось в обычную коммуналку, жители которой и не подозревали о славной биографии дома. А другой бывший доходный дом под номером 35 на той же улице ныне известен как Дом актера. В свое время он был выстроен для очень состоятельной публики, которая могла оценить высокие и просторные вестибюли с витражами, лифты с зеркалами и кожаными сиденьями, широкие мраморные лестницы с дубовыми перилами, просторные квартиры по пять-шесть комнат. В советское время здесь также размещались коммунальные квартиры, а ныне большая часть здания сдана под офисы с высокой арендной платой. Во многих доходных домах сегодня находятся банки, элитные магазины, офисы, государственные учреждения.

Вместе с тем опыт строительства доходных домов можно было бы с успехом использовать в современной практике. Преимущества такого типа жилья очевидны: прозрачность аренды, гарантия юридической чистоты сделки, дополнительные доходы государству от налогов и арендной платы. Жильцам предоставляют не только современную квартиру, но и максимум удобств. Дополнительные услуги предусматривают уборку помещений, доставку продуктов и обедов, прием вещей в прачечную и химчистку. Доходный дом вполне можно рассматривать как альтернативу гостиницам, особенно учитывая тот факт, что в городе существует дефицит трехзвездочных отелей. Доходные дома могли бы иметь разный уровень комфортности, в том числе и так называемый экономкласс.

Первый шаг в этом направлении уже сделан. В 2003 году в качестве эксперимента Департамент инвестиционных программ Москвы выделил средства на сооружение доходного дома по адресу: Николоворобинский пер., 10. Построенный в 2004 году шестиэтажный дом с подземным паркингом, охраняемым двором и детской площадкой совмещает жилые и офисные помещения. Общая площадь здания — более 10 тыс. кв. м. Здесь всего 47 квартир, в основном двух-, трех-, четырехкомнатных, но есть и двухуровневая семикомнатная квартира. Все они укомплектованы кухонными гарнитурами, бытовой техникой, мебелью для ванных комнат и гардеробных, а также предметами интерьера. Квартиры меблируют по желанию клиента.

Месячная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в этом доме составляет 2500–3300 $, трехкомнатной — 3500–4500 $, четырехкомнатной — 4800–5600 $, а роскошной семикомнатной — 12 000 $. Цены установлены правительством Москвы.


Конечно, заплатить такую сумму могут только солидные клиенты: иностранные бизнесмены, дипломаты, представители крупных российских региональных компаний, политики. Как правило, арендаторы заключают долгосрочный договор аренды от года и более. В случае если квартиру снимает физическое лицо, оформляют договор коммерческого найма, если юридическое — договор аренды.

Проект в целом можно назвать успешным. По плану строительство дома должно окупиться через восемь лет. Предполагалось, что к концу 2005 года заполняемость доходного дома достигнет 75 %. Но уже сегодня арендовано 93 % квартир.

Безусловно, город нуждается в проектах такого рода. Московские чиновники неоднократно заявляли, что, если первый эксперимент окажется успешным и оправданным с экономической точки зрения, программа будет иметь продолжение.

Станут ли современные доходные дома играть ту же роль в развитии жилищного рынка столицы, что и сто лет назад, покажет время.



Дата публикации : 19.09.2006 г
Автор : Наталья Титова
Источник : dm-realty.ru

Все статьи    < Предыдущая статья    Следующая статья >
Просмотров: 4646
 

Поиск объектов

Страна:
Регион:
Город:
Вид операции:
Объект:

Статистика

  • Продажа : 27127
  • Покупка : 434
  • Сдача в аренду : 6345
  • Спрос на аренду : 308
  • Обмен : 380

Новости

  • 11.09.2010 - С сегодняшнего дня на портале будет обновленный дизайн.
  • 8.08.2010 - Начало тестирования новой версии портала

Контакты

ICQ : Объявления о недвижимости 4711116
Skype: djpetrovich
Отправить сообщение

Реклама на сайте

Вы хотите чтобы Ваше объявление увидели тысячи пользователей? Прочитайте как это сделать.

_____________________________

карта 1 карта 2 карта 3 карта 4 карта 5 карта 6 карта 7 карта 8 карта 9 карта 10