Ипотека

Ипотечный банк или жилищный кооператив: что выбрать?

Как стать обладателем квартиры? Над этим вопросом рано или поздно задумываются многие. А если учесть, что такая привычная в прошлом форма получения жилья, как его бесплатное предоставление государством или предприятием, уходит в прошлое, вопрос приобретает новый смысл: как купить квартиру? Хорошо, если у вас есть необходимая сумма. А если денег не хватает?

Рассмотрим варианты


Первый способ — занять денег у родственников или друзей. Но вряд ли они будут готовы одолжить крупную сумму, необходимую для приобретения жилья, да еще и на длительный срок.

Второй — обратиться в банк за получением ипотечного кредита. Вариант относительно дорогой, но достаточно быстрый и надежный. Принцип работы ипотечного банка сегодня известен практически всем: человек определяет сумму, необходимую ему для покупки жилья, вносит первоначальный взнос, а оставшуюся сумму берет в кредит. Банк обязательно проверяет платежеспособность клиента, и если все хорошо, то в течение десяти или более лет приобретатель квартиры живет в ней и добросовестно возвращает кредит.

Третий вариант — получить ссуду в жилищном кооперативе. Данная схема менее дорогостоящая, но достаточно длительная и сопряжена с инвестиционным риском. Кооператив — это добровольное объединение граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия. В течение определенного времени они накапливают оговоренную заранее часть стоимости квартиры. Затем из общего паевого фонда кооператив выделяет ссуду на покупку жилья. Понятно, что надо дождаться, когда в фонде соберутся деньги, поступающие в том числе и от других пайщиков. Такой механизм напоминает кассу взаимопомощи советских времен. Накопив сумму, равную обычно половине стоимости квартиры, член кооператива получает право на подбор жилья. Как правило, квартиру приобретают для пайщика, но она находится в собственности кооператива до момента полного погашения ссуды.

Четвертый вариант предполагает разные формы рассрочки и кредитования, предлагаемые непосредственно застройщиками. Например, долевое строительство, когда человек участвует в возведении своего будущего дома как соинвестор, начиная со стадии котлована. Этот период обычно продолжается года полтора, в течение упомянутого срока дольщик обязан полностью рассчитаться за квартиру. Но не каждый так быстро соберет требуемую сумму, да и инвестиционный риск достаточно высок. Сейчас застройщики заключают соглашения с банками, зачастую так или иначе участвующими в их бизнесе, на предмет предоставления покупателям своих квартир ипотечных кредитов.


Жилищные кооперативы сегодня

У наших сограждан возникает много вопросов по поводу деятельности жилищных кооперативов, что неудивительно. В настоящее время в России около четырех тысяч таких организаций, их можно разделить на четыре группы.

Во?первых, жилищно?строительные кооперативы (ЖСК), известные нам еще с советских времен. Их создавали для улучшения жилищных условий граждан, привлекая деньги частных лиц. Посредством ЖСК в свое время построены так называемые кооперативные дома. Сейчас ЖСК занимаются фактически только эксплуатацией жилищного фонда и по новому Жилищному кодексу РФ должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья.

Ко второй группе кооперативов отнесем ЖСК, образованные начиная с 2000 года. Они привлекают средства населения и финансируют за счет полученных денег покупку жилья для своих пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынке. До начала 2005 года их деятельность регламентировал Гражданский кодекс РФ и фактически не контролировало государство. С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно ему ЖСК, использующие в своей деятельности жилищные накопления граждан, в течение года, то есть до 1 апреля 2006 г., обязаны либо перерегистрироваться в жилищно?накопительные кооперативы (ЖНК), либо прекратить привлечение денег населения.

Однако ряд кооперативов (их мы отнесем к третьей группе), не дожидаясь окончания этого переходного периода, приняли решение о перерегистрации, но не в ЖНК, а в так называемые потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Такие действия стали своеобразным ответом части участников рынка на принятый закон о ЖНК. Принятый документ, по их мнению, недостаточно проработан.

Предположим, что структуры, решившие преобразовать ЖСК в ПИКи, действовали так в стремлении защитить от неблагоприятных, с их точки зрения, последствий принятых законов свой бизнес и своих пайщиков. Цель, несомненно, благородная. Но вот по поводу ее реализации возникают вопросы. Сама по себе форма потребительского ипотечного кооператива, по мнению ряда экспертов, не вполне адекватна новому законодательству.

В законе зафиксировано положение, что ЖНК предоставляют жилье в собственность своему пайщику лишь после того, как тот полностью выплатит паевой взнос. ПИКи сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог — ипотеку.

Можно ли признать такой факт достаточным основанием для того, чтобы исключить ПИКи из сферы действия закона о ЖНК? Об этом сейчас спорят юристы. По мнению сторонников закона о ЖНК, приоритетной нормой в законе является не момент предоставления квартиры в собственность, а вопрос о том, использует ли кооператив в своей деятельности жилищные накопления граждан, то есть привлекает ли деньги населения? В таком смысле схемы ЖНК и ПИКов практически одинаковы. Следовательно, деятельность ПИКов должна подпадать под действие закона о ЖНК. Рано или поздно правовой статус ПИКов определят четко.

Как представляется, есть два варианта решения данной проблемы: либо все кооперативы, работающие на рынке по накопительным схемам, в конечном итоге переименуют в ЖНК, и они станут подчиняться закону о ЖНК, либо деятельность ПИКов будет регулировать специальный федеральный закон. Правда, тут стоит подчеркнуть, что положения этого, пока еще несуществующего, закона в части привлечения средств граждан должны в полной мере соответствовать уже принятому закону о ЖНК. Только так можно обеспечить защиту прав и законных интересов пайщиков кооперативов.

Тем временем, пока идут споры о том, насколько хорош закон о ЖНК, те ЖНК, деятельность которых и регулирует одноименный закон, начинают появляться на рынке (четвертая группа кооперативов). Исходя из буквы и духа нового законодательства названные кооперативы являются полностью легитимным способом реализации жилищно-накопительных схем.


Что лучше для потребителя: кооператив или банк?

Банки и кооперативы предназначены для разных потребителей. Они прекрасно уживаются во всем мире и не конкурируют друг с другом, а решают задачи по жилищному кредитованию для разного круга лиц.

Попросту говоря, если вас не пугают дополнительные расходы, а приобрести жилье необходимо как можно быстрее, то вам целесообразно обратиться в банк за ипотечным кредитом. Если, наоборот, денег у вас мало, и время на решение квартирного вопроса не поджимает, то вам лучше вступить в жилищный кооператив.

Наглядный пример. Допустим, молодой специалист работает несколько лет в серьезной фирме, добился успехов в карьере, но живет в съемной квартире. Получает он, предположим, 1,5–2 тысячи долларов в месяц. Банк примет его с распростертыми объятиями, и в течение двух-трех месяцев клиент въедет в новую квартиру.

Другая распространенная ситуация. В квартире живут разные поколения одной семьи. Крыша над головой есть, но рано или поздно встанет вопрос о том, что делать, когда дети подрастут и станет тесно. Вот в таком случае лучше воспользоваться жилищно-накопительной программой. Люди придут в кооператив и, накопив в течение нескольких лет 50 % стоимости жилья, получат кредит на оставшуюся сумму.

Итак, существуют две абсолютно разные категории потребителей: первым нужна квартира в ближайшее время, и за срочность они готовы платить; вторые могут подождать, и к тому же они не хотят платить лишние деньги.


Кто может получить кредит?

Итак, кому же банк предоставит ипотечный кредит? Не каждому, кто обратится в названную организацию, а только людям, отвечающим требованиям, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам. Они должны иметь достаточно высокий и стабильный доход, определенный уровень образования, перспективы карьерного роста. Есть ограничения по возрасту клиента, а доходы и активы так или иначе следует подтвердить документально. У каждого банка существует целый пакет требований, и соответствовать им не так?то просто.

Кооперативы, напротив, зачастую не имеют никаких особых требований к личности заемщика. Чтобы получить там ссуду, достаточно предъявить паспорт. Почему? Да потому, что квартира находится в собственности кооператива до тех пор, пока клиент полностью не погасит кредит, а свою платежеспособность пайщик демонстрирует в период накопления.

Зато квартира, приобретенная человеком с помощью ипотечного кредита, сразу становится его собственностью и находится в залоге у банка до момента погашения кредита. Следует подчерк-нуть, что залог жилья — прекрасная «страховка» банка от неплатежеспособности заемщика. По новому законодательству на основании решения суда неплательщика вместе со всей семьей (и даже маленькими детьми) со стопроцентной вероятностью выселят из «ипотечной» квартиры хоть на улицу.

Кстати, процесс выселения из квартиры (которая хотя и принадлежит кооперативу, но пайщик в ней зарегистрирован, и это его единственное жилье) не столь очевиден с точки зрения законодательства.

Понятно, что ни банк, ни кооператив не заинтересованы в том, чтобы немедленно выселять неплательщика. В банке путем переговоров и подписания дополнительных соглашений можно реструктуризировать задолженность, попросить об отсрочке платежа. А в кооперативах зачастую реально просто договориться.

Последствия незапланированных просрочек платежа тоже разные. В банке, если заемщик по каким?либо причинам не внес ежемесячную оплату, такой факт может стать пятном на его кредитной истории на всю оставшуюся жизнь. В отношении кооператива дело обстоит проще хотя бы потому, что закон о кредитных бюро на них напрямую не распространяется.


Требования к приобретаемому жилью

Банковская схема предполагает большое количество требований и к предмету залога по ипотечному кредиту. Например, часто дом, где находится приобретаемая квартира, должен быть не старше 1975 года постройки, с железобетонными, а не деревянными перекрытиями, выше трех этажей, не хрущевка и т. д. и т. п. По данным экспертов, из всех предлагаемых на рынке квартир лишь 15–20 % реально приобрести с использованием ипотечных схем.

В кооперативах более мягкие условия. Привлекательность (ликвидность) приобретаемого жилья для кооператива не так важна еще и потому, что при жилищно-накопительной схеме кооператив до покупки квартиры обычно уже получает от пайщика 50 % ее стоимости. То есть даже если квартиру продадут за полцены, чтобы погасить кредит неплательщика, кооператив ничего не потеряет.

Другой важный вопрос — где покупают квартиру, в новостройке или на вторичном рынке. Ипотечные банки, как правило, дают кредит на покупку жилья на вторичном рынке. Кооперативы готовы активно работать с новостройками. Пайщик все равно должен какое?то время копить деньги, а полученные от него средства можно вкладывать в строительство в режиме долевого участия.

Следует отметить, что с помощью банковского ипотечного кредита реально купить более дорогое жилье — некоторые банки предоставляют кредит на сумму до 500 тысяч долларов, тогда как основная масса кооперативов не работает с квартирами стоимостью выше 200 тысяч долларов.


Сроки предоставления кредита

Как мы уже подчеркивали, банки — это несоизмеримо более быстрый способ приобретения квартиры. Обычно срок рассмотрения заявки и одобрения суммы кредита не превышает одного месяца. Дальше начинается этап подбора подходящего жилья, его оценки и страхования, и он зависит больше от расторопности заемщика или его ипотечного брокера. В итоге, если все пройдет гладко, за один-три месяца ипотечная сделка будет завершена.

Согласно закону с момента вступления в ЖНК до получения права на выделение ссуды должно пройти не менее двух лет. Другие кооперативы (например, ПИКи) нередко снижают срок накопления, скажем до полугода. Однако если вы увидели рекламу с заверениями выдать ссуду на квартиру чуть ли не на следующий день, советуем быть осторожными: такие обещания вряд ли выполнимы.


Первоначальный взнос

Банки требуют на момент совершения сделки внести первоначальный взнос за квартиру. Часто он составляет до 30 % стоимости жилья. Однако сейчас появляются более интересные программы — 15 % от стоимости объекта, а по программам социальной ипотеки, например для молодых семей, — 5 %. Первоначальный взнос иногда увеличивают (например, до 40 %) с целью лишний раз подтвердить платежеспособность заемщика.

В соответствии с законом ЖНК не вправе предоставить человеку ссуду на сумму большую, чем он внес в кооператив: 50 % от стоимости квартиры накопил, оставшиеся 50 % можно получить в кооперативе. Есть комбинированные схемы, например: 40 % вносит пайщик, 40 % — кооператив, а оставшиеся 20 % — ипотечный банк. Кстати, такой совместный опыт работы банка и кооператива распространен за рубежом. В законе о ЖНК «внешнее» финансирование также разрешено. Если величина первоначального взноса очень маленькая, стоит задуматься о финансовой устойчивости кооператива.


Дополнительные расходы

Заемщику следует подготовиться к тому, что при получении ипотечного кредита в банке ему придется в совокупности единовременно выплатить до 10 % от стоимости квартиры. Сюда входят банковские комиссии, оценка, первый год страховки по договору комплексного ипотечного страхования, оплата услуг нотариуса, риелтора или ипотечного брокера, расходы по регистрации сделки.

В кооперативе также не обойдется без сопутствующих расходов. Во?первых, надо уплатить вступительный взнос, он идет на расходы, связанные с деятельностью кооператива. Величина его достигает 3–5 % от стоимости квартиры. Во?вторых, следует предусмотреть расходы на государственную регистрацию сделок. С точки зрения дополнительных трат кооператив дешевле.


Ставка кредитования

В банках и кооперативах ставки кредитования существенно различаются. Банковский ипотечный кредит дороже. В валюте ставки колеблются от 10 до 14 % годовых, а по рублевым кредитам от 12 до 20 %. Процент зависит от разных факторов: от способа подтверждения доходов заемщика, от типа приобретаемой недвижимости (квартира — дом, новостройка — вторичка) и пр.

В кооперативах ставки ниже и составляют от 1 % до 6 % годовых от стоимости приобретаемого жилья. Строго говоря, в кооперативе они называются не ставками кредитования, а величиной членских взносов.

Возникает вопрос: почему такая разница? Причин несколько. Во?первых, кооператив — это некоммерческая организация. Цель его деятельности — обеспечение жильем своих пайщиков, а вот цель деятельности банка (как и любого коммерческого предприятия) — извлечение прибыли.

Во?вторых, величина расходов определяется, в том числе, видами и уровнем риска. Потребителю следует четко понимать, что полностью исключить риски, связанные с деятельностью на финансовом рынке или рынке капитала, нельзя. Их можно постараться минимизировать, за что, однако, надо платить. В случае с банковской ипотекой банк и страховая компания «заставляют» заемщика застраховать свои риски.

Но и в случае ипотеки не все риски заемщика автоматически застрахованы. Скажем, при кредите с плавающей процентной ставкой (LIBOR+) сущест-вует процентный риск. А если сумма кредита номинирована в иностранной валюте, а доходы заемщик получает в рублях, то возникает валютный риск. И с перечисленными рисками заемщик должен разбираться сам.

У пайщика кооператива добавляется инвестиционный (кредитный) риск. Ведь он своими накоплениями «кредитует» кооператив и других его членов. Поэтому перед тем как вкладывать средства, человеку необходимо четко представлять себе все последствия такого шага. Основной способ избежать потерь — тщательное изучение, по сути андеррайтинг, кооператива со стороны пайщика. Кроме того, можно попытаться самостоятельно застраховать свои финансовые вложения в одной из страховых компаний.


Финансовая устойчивость кредитора

Данный вопрос касается в основном кооперативов. Ведь если банк разорился, то для заемщика это нестрашно: кредитор ликвидирован, и платить некому. Правда, банк обычно сам кому?то должен, и долгами займутся кредиторы самого банка. Ухудшить условия договора они не имеют права, так что заемщику, вероятно, придется просто подписать лишние бумаги и перейти в другую кассу.

Финансовая устойчивость кооператива — гораздо более важный для потребителя показатель, поскольку в случае его банкротства или ликвидации могут пострадать вложения пайщиков.


В какой кооператив обратиться?

Нам часто приходится слышать такой вопрос от потребителей. Во?первых, с нашей точки зрения, лучше обращаться в кооператив, зарегистрированный и действующий в соответствии с новым законом о ЖНК. Это важно, потому что в законе прописаны определенные гарантии деятельности такой организации, там указан контролирующий орган — Федеральная служба по финансовым рынкам России (ФСФР), — имеющий большой опыт работы на финансовом рынке. В законе установлены важные принципы работы кооператива. Например, положение о том, что есть период ожидания и пропорциональный ему период рассрочки. Последний момент очень важен с точки зрения сбалансированности активов и пассивов названной организации по срокам. В законе есть целый набор нормативов финансовой устойчивости кооператива, который обязан контролировать ФСФР. Прописаны процедуры управления кооперативом и требования к людям, осуществляющим управление.

Закон предусматривает и второе условие для надежного кооператива: на данный момент — членство в Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования (НСРО ЖК). Помимо того что она объединяет всех участников рынка жилищного кредитования, НСРО ЖК согласно ст. 56 закона о ЖНК выполняет функцию саморегулирования на этом рынке.


Как выбирать кооператив?

Прежде чем вступать в кооператив, каждому желающему надо изучить информацию о нем. Усвоив правила деятельности кооператива, сведения о привлеченных пайщиках, о выданных ссудах, о количестве проживающих в квартирах, человек должен для себя составить впечатление о финансовой устойчивости кооператива.

Все деньги, за исключением вступительных и членских взносов, которые пайщик вносит в кооператив, следует использовать только для приобретения жилья. Паевой фонд ни под каким предлогом нельзя расходовать на другие цели. Для этого в кооперативах есть отличные механизмы самоуправления: общие собрания, возможность для каждого пайщика войти в состав ревизионных комиссий, контролирующих структур, предоставление информации о деятельности организации.

И последнее. По инициативе Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению рынка доступного жилья и НСРО ЖК создан портал «Все об ипотеке и жилищных кооперативах» — www.nsro.ru. Здесь собрана необходимая информация, которая, мы надеемся, поможет гражданам сделать выбор и решить свои жилищные проблемы с помощью такого эффективного механизма, как кредитование.



Дата публикации : 19.09.2006 г
Автор : Андрей Крутов
Источник :

Все статьи    < Предыдущая статья    Следующая статья >
Просмотров: 4141
 

Поиск объектов

Страна:
Регион:
Город:
Вид операции:
Объект:

Статистика

  • Продажа : 27118
  • Покупка : 434
  • Сдача в аренду : 6343
  • Спрос на аренду : 308
  • Обмен : 380

Новости

  • 11.09.2010 - С сегодняшнего дня на портале будет обновленный дизайн.
  • 8.08.2010 - Начало тестирования новой версии портала

Контакты

ICQ : Объявления о недвижимости 4711116
Skype: djpetrovich
Отправить сообщение

Реклама на сайте

Вы хотите чтобы Ваше объявление увидели тысячи пользователей? Прочитайте как это сделать.

_____________________________

карта 1 карта 2 карта 3 карта 4 карта 5 карта 6 карта 7 карта 8 карта 9 карта 10